联合证券 鱼晋华 胡栋亮

《深圳市城市更新办法》将于12月1日起正式实施。该办法中所称的城市更新，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域。

我们认为，该《办法》一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。所谓功能改变类城市更新，即改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。根据自行改造的原则，原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司，将是该《办法》的最直接受益的公司。

按新规，拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的规定。

也就是说，如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，在新的规则下，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交基准地价即可，而不用经过招拍挂的程序。

对于这些公司来说，意味着：第一，可确保这些公司仍拥有这些将被改造的旧厂房、旧工业园区的产权；第二，躲过了招拍挂制度下高昂的地价；第三，改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。无疑这些公司将是《深圳市城市更新办法》的最直接受益者。我们梳理了在深圳拥有工业园区或可旧改项目的上市公司，浮出水面的主要有两家公司：深天健与深长城。

深天健旗下的工业园区，位于深圳福田区，属香蜜湖片区外围。占地5.6万平米。现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平米。该工业园区周边比较高档的小区如水榭花都，二手房售价在4万元以上。按3万元/平米的售价保守估计，潜在的销售收入将在50亿元左右。

深长城下属的笋岗仓库，占地8.9万平米。位于笋岗-清水河片区，属于深圳的城市中心之一。公司已在前期策划申请报批，将该仓库升级改造为总建筑面积36.7万平米的国际物流中心。如果按每平米1.5万元的价格测算，不考虑地下停车场，则改造后的物流中心潜在的市值应当在44亿元左右。

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